Beschreibung
In einer der begehrten und historisch gewachsenen Wohnlagen von Bad Kreuznach erhebt sich diese außergewöhnliche Jugendstilvilla – ein repräsentatives Anwesen, das seit über einem Jahrhundert Charakter, Geschichte und architektonische Eleganz vereint. Errichtet im Jahr 1905 nach den Plänen des angesehenen Architekten Jakob Karst für die Weinhändlerin Philippina Wohlleben, verkörpert die Villa bis heute den unverwechselbaren Charme der Gründerzeit, verbunden mit einem beeindruckenden Maß an baulicher Authentizität und erlebbarer Wohnqualität.
Das denkmalgeschützte Gebäude steht auf einem ca. 496 m² großen Grundstück und verfügt über insgesamt ca. 294 m² Wohnfläche, die sich auf drei vollständig abgeschlossene Wohneinheiten verteilen. Die großzügige und klare Struktur des Hauses eröffnet sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern äußerst flexible Nutzungsmodelle – vom exklusiven Familiendomizil mit separaten Bereichen für Home-Office, Praxis oder Mehrgenerationenwohnen bis hin zur renditestarken Vermietung mit drei eigenständigen Einheiten oder einer zukünftigen WEG-Aufteilung.
Wohnflächen nach Einheiten:
Erdgeschoss: ca. 93,8 m²
Obergeschoss: ca. 114,6 m² (inkl. beheiztem Wintergarten)
Dachgeschoss: ca. 85,2 m²
Gesamtwohnfläche: ca. 294 m²
Bereits beim Betreten der Villa wird ihr historischer Charakter sichtbar: eindrucksvolle Deckenhöhen von bis zu 3,30 m, restaurierte Originalholzböden, liebevoll erhaltene Details, klassische Türrahmungen und großzügige Raumfolgen schaffen eine Atmosphäre, die gleichzeitig großzügig, warm und stilvoll wirkt. Die Kombination aus historischen Elementen und kontinuierlichen Modernisierungen verleiht dem Haus einen zeitlosen, harmonischen Eindruck. Viel Tageslicht, große Fensterflächen und geschmackvolles Materialkonzept unterstreichen diesen besonderen Charakter.
Das Obergeschoss der Villa wird durch einen beheizbaren Wintergarten ergänzt, der als lichtdurchfluteter Wohn- und Rückzugsbereich das gesamte Jahr über nutzbar ist – ein echtes Highlight und Ausdruck der architektonischen Qualität des Gebäudes.
Über die Jahrzehnte wurde das Anwesen kontinuierlich instand gehalten und sorgfältig modernisiert, ohne dabei den Charakter des Hauses zu verfälschen. So präsentiert sich die Villa heute in einem außergewöhnlich guten Gesamtzustand, der sowohl wohnlich als auch wirtschaftlich überzeugt.
Mit einem Kaufpreis von 895.000 € bietet das Objekt – besonders durch den Denkmalschutzstatus und die drei abgeschlossenen Einheiten – eine ausgesprochen attraktive Grundlage für Kapitalanleger, die von steuerlichen Vorteilen profitieren möchten, oder für Käufer, die eine große, repräsentative Jugendstilvilla mit Flexibilität und Zukunftspotenzial suchen. Die Vermietbarkeit der drei Einheiten ist aufgrund der Lage und der Objektqualität hervorragend; ebenso ist eine spätere WEG-Teilung problemlos möglich, da die Wohnungen bereits jetzt baulich voneinander abgetrennt sind.
Die Verbindung aus historischer Architektur, moderner Wohnqualität, starker Energie- und Baustruktur, flexiblem Nutzungskonzept und wertstabiler Lage macht diese Villa zu einer seltenen Gelegenheit auf dem Bad Kreuznacher Immobilienmarkt – sowohl für anspruchsvolle Eigennutzer als auch für Investoren mit langfristigem Fokus.Die Villa befindet sich in einer der gefragtesten Wohnlagen von Bad Kreuznach, geprägt von historischen Villen, gepflegten Stadthäusern und einem ruhigen, hochwertigen Umfeld. Die Lage kombiniert urbanen Komfort, kurze Wege und ein stilvolles, gewachsenes Wohnquartier – ideal für Eigennutzer und sehr attraktiv für Kapitalanleger durch die stabile Nachfrage.
Mikrolage & Umfeld
Das Quartier zeichnet sich durch:
ruhige Anwohnerstraßen
ein repräsentatives Villenumfeld
geringe Fluktuation
hohes Wohn- und Sicherheitsniveau
aus – Merkmale, die langfristige Wertstabilität garantieren.
Bildung & Schulen
Mehrere Bildungseinrichtungen liegen in direkter Nähe:
Hofgartenschule (gegenüberliegend, Unterrichtsräume)
Gymnasium an der Stadtmauer
Lina-Hilger-Gymnasium
mehrere Grundschulen und Kitas
Eine große Stärke der Lage – besonders für Familien und die Vermietbarkeit.
Innenstadt & Stadtkultur
Die Innenstadt ist fußläufig erreichbar und bietet:
Fußgängerzone
Einkaufsmöglichkeiten
Cafés, Restaurants, Wochenmärkte
kulturelle Einrichtungen
Die bekannten Brückenhäuser über der Nahe prägen das historische Stadtbild und verleihen der Umgebung besonderen Charme.
Freizeit & Erholung
In unmittelbarer Nähe befinden sich:
Kurpark
Salinental mit Gradierwerken
Thermen & Rehazentren
Nahe-Uferwege zum Joggen & Radfahren
Sport- und Freizeiteinrichtungen
Diese Vielfalt schafft ein Umfeld mit hohem Freizeitwert.
Gesundheit & medizinische Versorgung
Bad Kreuznach ist ein medizinisches Zentrum der Region mit:
zwei Krankenhäusern
mehreren Rehakliniken
zahlreichen Fachärzten
Ein wichtiger Standortfaktor für langfristige Wohnraumnachfrage.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet:
B41 durchs Stadtgebiet
A61 ca. 7 Minuten
Mainz / Wiesbaden ca. 25–30 Minuten
Flughafen Frankfurt ca. 45 Minuten
Bahnhof Bad Kreuznach mit Verbindungen nach Mainz, Bingen, Kaiserslautern
Ideal für Pendler und überregionale Erreichbarkeit.
Standort- & Investmentperspektive
Die Lage profitiert von einer starken Wirtschaftsstruktur (Medizintechnik, Gesundheitswesen, Maschinenbau, Dienstleistungen) und einer konstanten Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Die Kombination aus Lagequalität, Infrastruktur, Stabilität und historischer Bebauung macht diesen Standort besonders wertbeständig – ein klarer Vorteil für Kapitalanleger.Gebäude & Architektur:
Denkmalgeschützte Jugendstilvilla, Baujahr 1905
Planung durch Architekt Jakob Karst
Drei vollständig abgeschlossene Wohneinheiten (EG/OG/DG)
Gesamtwohnfläche ca. 294 m²
Hohe historische Raumdecken (2,50 m–3,30 m)
Originalböden: Pitchpine-Dielen, Echtholzparkett, restaurierte Holzböden
Klassische Türen, massive Bauweise, historische Fassadendetails
Wohnungen – Aufteilung
EG: ca. 93,8 m²
OG: ca. 114,6 m² (inkl. beheizbarem Wintergarten)
DG: ca. 85,2 m²
Heizung & Technik:
Gas-Zentralheizung, Leistung 45 kW (erneuert 2009)
Jahresverbrauch ca. 45.000 kWh
Elektrik erneuert 2010 (komplette Modernisierung)
Fenster: zweifach verglaste Holzfenster (80er Jahre)
Fachgerecht instand gehaltene Dachflächen inkl. Dämmmaßnahmen
Sanitär & Küchen:
Bäder modernisiert 2015–2022
Hochwertige Einbauküche (2008) mit:
Granit-Arbeitsplatte
Markengeräten
Gesamtinvestition ca. 26.000 €
Wintergarten
Beheizbarer Wintergarten im Obergeschoss
Ganzjährig nutzbarer Wohn- / Ess- / Arbeitsbereich
Hoher Beliebtheitsfaktor bei Mietern und Eigennutzern
Gewölbekeller
Historischer Gewölbekeller
Teilsaniert 2025, u. a.:
Abschnittsweise Sanierputz
Teilbereiche mit Dichtschlämme
Feuchtereduzierende Maßnahmen
Optimierte Nutzbarkeit der sanierten Bereiche
Außenanlagen & Parken:
Neu angelegter Gartenbereich
Bepflanzung mit Bambus + Rhizomsperre
Pflegeleicht und klar strukturiert
Garage
Zusätzlicher Stellplatz im Hof
Für Kapitalanleger – besondere Vorteile:
Drei autarke Einheiten → flexible Vermietbarkeit
Potenzielle Durchschnittsmiete ca. 13 €/m²
Mietpotenzial gesamt ca. 3.800 €/Monat / 45.600 € p.a.
Denkmal-AfA möglich (steuerlich attraktiv)
Sehr geringe Fluktuation im Quartier
Vorbereitung für spätere WEG-Teilung hervorragend möglichGELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG.
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