Beschreibung
Dieses gepflegte und naturnahe Einfamilienhaus auf drei Ebenen – Erdgeschoss, Dachgeschoss und Keller, überzeugt durch solide Bausubstanz, augenscheinlich trockene Räumlichkeiten und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Ideal für Familien, Naturliebhaber oder Menschen, die einen ruhigen Rückzugsort nahe Wien suchen.
Bereits beim Betreten merkt man, dass das Haus laufend gepflegt wurde. Der Keller wirkt dank der Heizungsanlage angenehm trocken, die Elektrik ist augenscheinlich am aktuellen Stand der Technik und das Badezimmer wurde erst 2023 modernisiert.
Das Haus verfügt über drei bis vier mögliche Schlafzimmer (inklusive Kabinetts), zustzlich ein Wohnzimmer, eine separate Küche, einen barrierefrei sanierten Sanitärbereich sowie mehrere funktionierende Kaminschächte, die den Einbau eines Kamins ermöglichen.
Ein Zubau (laut Eigentümer isoliert mit ca. 10 cm Styropor) schafft zusätzlichen Wohnraum im Erdgeschoss.
Ausstattung & Zustand
• Hochwertige Internorm-Fenster
mit händisch bedienbaren Außenrolläden sorgen für angenehme Raumtemperaturen, gute Isolierung und ein sicheres Wohngefühl.
• Moderne Heiztechnik durch einen Gasofen der Marke Windhager
– effizient, zuverlässig und zentral im Keller installiert, wodurch die Räumlichkeiten angenehm trocken bleiben.
• Hervorragende Voraussetzungen für einen Kamin
Dank mehrerer freier Kaminschächte besteht die Möglichkeit, einen gemütlichen Kamin oder Kachelofen zu installieren.
• 2023 vollständig renoviertes Badezimmer
ausgestattet mit hochwertigen Geberit-Elementen, barrierefreier Dusche, integrierter Sitzmöglichkeit sowie einem modernen Dunstabzug – ideal auch für altersgerechtes Wohnen.
• Zusätzlicher Wohnraum durch isolierten Zubau
Der zusätzliche Raum im Erdgeschoss ist mit ca. 10 cm Styropor gedämmt und vielseitig nutzbar.
• Nachhaltige Gartenlösung mit Regenzisterne
Eine rund 2.800 Liter große Regenzisterne ermöglicht kostensparende und umweltfreundliche Bewässerung.
• Durchdachte Garteninfrastruktur
Für den Garten ist bereits ein Rasenmäherroboter vorbereitet und eine integrierte Gartenbeleuchtung, die abends für eine stimmungsvolle Atmosphäre sorgt, ist auch vorhanden.
• Satellitenschüssel vorhanden & Glasfaseranschluss möglich
(aktuell besonders attraktiv, da die Region infrastrukturell ausgebaut wird – ein Vorteil für Home-Office, Streaming und langfristigen Werterhalt.)
• Funktionsfähige Einbauküche
inklusive Kühlschrank und Tiefkühler in gutem Zustand.
• Massiver Zaun (straßenseitig) aus der Gründerzeit
ein charmantes Element, das man heute in dieser Form kaum mehr findet.
• Dämmung und Erneuerungen ab Ende der 1980er-Jahre
Dach und Fassade wurden damals erneuert (Eternit, vermutlich teilweise Asbest – typisch für diese Bauperiode).
Raumaufteilung:
Erdgeschoss
Drei Zimmer
Eine funktionale separate Küche mit allen Geräten zum sofortigen Benutzen
Badezimmer (2023 saniert) mit:
Geberit-Ausstattung
barrierefreie Dusche
Sitzmöglichkeit
behindertengerechte Dusche
WC
Dunstabzug
Dachgeschoss
Schlafzimmer
Kabinett (als Kinderzimmer brauchbar)
Kleiner E-Boiler und Waschbecken bei der Treppe
Ein etwa 22m2 großer Rohdachboden auf gleicher Höhe, wie die anderen Zimmer, den man sehr einfach zur Wohnfläche umbauen könnte.
Viele Gestaltungsmöglichkeiten - individuell verwendbar (z.B.: Badezimmer, Garderobe, etc.)
Keller
Heizraum
Lager- und Stauraumbereich
Augenscheinlich trockene Substanz dank Heizungsanlage
Außenbereich
Der Garten mit laut Grundbuchsauszug ca. 165 m² bietet:
ein wenig Waldblick
Schönen Südost-Hang
Originaler Zaun aus der Gründerzeit zur Straßenfront
Geräte-/Gartenschuppen (könnte auch als kleiner Wintergarten bzw als Saunaberreich dienlich sein)
Eine Veranda (verschließbar und ohne Heizung) mit Holzvertäfelung für einen warmen Empfang
Rechtliches & Hinweise
Kauf wie besichtigt
Das Glasdach zwischen Veranda und Hauptgebäude ist vermutlich nicht behördlich bewilligt
Energieausweis vorhanden
Es gilt vermutlich die offene Bauweise
Heizungs- und Stromkosten hängen vom Verbrauch ab, der Jahresverbrauch 2023-2024 war 17.235kWh für das Gas. Das entspricht bei einem Arebitspreis von 0,066€/kWh hochgerechnet heute monatlichen Gaskosten von ca. 100€ im Monat. Bei Strom lag der Verbrauch bei 2.027kWh im Vorjahr, das entspricht hochgerechnet ca. €47 Stromkosten pro Monat.
Anbindung & Infrastruktur
Busverbindungen Richtung Klosterneuburg Zentrum und Wien Heiligenstadt
Bahnhof Klosterneuburg-Kierling in wenigen Minuten erreichbar
15–20 Minuten mit dem Auto nach Wien
Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten im nahen Umfeld
Zahlreiche Freizeitmöglichkeiten:
Donaustrandbad
Happyland Klosterneuburg: Sport- und Freizeitzentrum
Kierlinger Bad
Weingebiete & Wanderwege (auch entlang der Donau)
Gebühren und Abgaben:
Bisher betrugen die Gebühren: Wasserbezugsgebühr ca. 20,60 € / Quartal, Kanalbenützungsgebühr ca. 79 € / Quartal, Bereitstellungsgebühr ca. 14 € / Quartal, NÖ Seuchenvorsorgeabgabe ca. 3,75 € / Quartal, Abfallwirtschaftsgebühr ca. 73,- € / Quartal, Abfallwirtschaftsabgabe ca. 7,3 € / Quartal, + individueller Wasserverbrauch.
Sollten Sie Fragen haben oder eine Besichtigung wünschen, ist Herr Artjom Zakaryan von ZAKARYAN & PARTNER (www.zakaryan.at) gerne für Sie unter +43 676 496 3419 oder zp@zakaryan.at auch am Wochenende erreichbar. Das Objekt wurde von uns nicht vermessen, alle Maßangaben beruhen auf Angaben des Eigentümers. Ebenso wurde die Trockenheit nicht fachmännisch überprüft, sondern beruht auf augenscheinlichen Beobachtungen.
Verbraucherrecht
In Entsprechung des FAGG (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz) und des VRUG (Verbraucherrechte-Richtlinie-Umsetzungsgesetz) ist es uns leider nur mehr möglich Termine nach Erhalt einer schriftlichen Anfrage mit vollständigen Kontaktangaben (Kontaktformular) zu vereinbaren, dies gilt ebenso für die Herausgabe relevanter Informationen wie z.B. der Lage. Sehr gerne sind wir auf diesem Wege bereit, uns um sämtliche Anliegen rasch und kompetent zu kümmern.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Infrastruktur / Entfernungen
Gesundheit
Arzt <1.000m
Apotheke <1.500m
Klinik <3.000m
Krankenhaus <1.500m
Kinder & Schulen
Schule <1.500m
Kindergarten <1.000m
Universität <3.500m
Höhere Schule <7.500m
Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <1.500m
Einkaufszentrum <6.000m
Sonstige
Bank <1.500m
Geldautomat <1.500m
Post <2.000m
Polizei <2.000m
Verkehr
Bus <500m
Straßenbahn <6.500m
U-Bahn <8.500m
Bahnhof <2.000m
Autobahnanschluss <3.500m
Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap
Das Haus befindet sich in einer der ruhigsten und naturnahsten Lagen Klosterneuburgs. Durch die Hanglage genießen Sie absolute Ruhe, viel Sonne und einen unverbaubaren Blick in die Natur.
Die Umgebung ist geprägt von Einfamilienhäusern, Weinbergen, Rad- und Wanderwegen – ideal für alle, die Natur lieben und gleichzeitig die Nähe zu Wien schätzen.
