Beschreibung
Wohnhaus mit mehreren Einheiten – ca. 520 m² Wohn- & Gewerbefläche
Kurzüberblick Lage
• Ruhige Wohnlage am Ortsrand von Monheim – viel Grün, weite Sichtachsen, zentrumsnah.
• Naturpark Altmühltal & Geopark Ries in Reichweite; Seen, Wälder und Radwege direkt erreichbar.
• Gute Erreichbarkeit regionaler Arbeitgeber (u. a. Airbus, Krones, Dehner, Bosch, Zalando).
• Straßenanbindung über B2/B466; kurze Wege nach Donauwörth, Weißenburg, Treuchtlingen.
• Bahnhöfe Otting, Donauwörth, Treuchtlingen, Weißenburg mit Anschlüssen nach Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt, München.
• Flughäfen Nürnberg & München gut erreichbar.
Mikrolage | Wohngebiet am Ortsrand
Die Lage ist geprägt von breiten Grundstücken, wenig Verkehr und einem schnellen Übergang in die umliegende Landschaft. Trotz der ruhigen Umgebung sind Einrichtungen des täglichen Bedarfs schnell erreichbar: Supermärkte, Bäcker, Metzger, Apotheke, Ärzte, Bank, Gastronomie sowie Kindergarten und Schule befinden sich wenige Minuten entfernt. Damit verbindet die Lage Ruhe, Grün und eine gute Alltagsinfrastruktur.
Makrolage | Region & Freizeit
Monheim liegt zwischen Naturpark Altmühltal, Geopark Ries und dem südlichen Fränkischen Seenland. Diese Lage bietet ein breites Freizeitangebot: Rad- und Wanderwege, Wälder, Feldwege, Badeseen und Angelmöglichkeiten sind schnell erreichbar. Die Region ist wirtschaftlich stabil; mehrere große Arbeitgeber liegen im Einzugsbereich, was Monheim sowohl für Eigennutzer als auch für Vermieter interessant macht.
Mobilität | Straße & Bahn
Straße:
Sehr gute Erreichbarkeit über die B2 und B466; schnelle Wege nach Donauwörth, Treuchtlingen, Weißenburg und Eichstätt. Die Autobahnen A9 und A6 sind über die regionalen Zubringer erreichbar, die Flughäfen Nürnberg und München liegen in sinnvoller Distanz.
Bahn:
Über die umliegenden Bahnhöfe Otting, Donauwörth, Treuchtlingen und Weißenburg bestehen Verbindungen nach Nürnberg, Augsburg, Ingolstadt und München. Damit ist die Region trotz ländlicher Lage gut vernetzt.
Dieses Haus gehört zu den Objekten, die man heute nur noch selten findet: massiv gebaut, klar strukturiert, außergewöhnlich groß – und mit einer Flexibilität, die man von außen kaum vermutet, im Inneren aber sofort erkennt.
Auf insgesamt rund 520 m² Wohn- und Gewerbefläche bietet das Gebäude bis zu sechs getrennt nutzbare Bereiche. Die ursprüngliche Wohnflächenberechnung weist für Erd- und Obergeschoss zusammen ca. 282 m² aus; hinzu kommt die später ausgebaute Wohnung im Dachgeschoss mit rund 90 m². Im Kellergeschoss stehen zusätzlich etwa 150 m² genehmigte Büro- und Nutzfläche zur Verfügung, die heute wohnähnlich genutzt werden kann – ideal für Gewerbe, Praxis, Arbeiten von zu Hause oder als vermietbare Einlieger-/Gästeeinheiten. Insgesamt sind sechs Badezimmerbereiche vorhanden – vier davon sind ausgebaut, zwei sind vorbereitet und können eingerichtet werden. Zusätzlich gibt es zwei separate Gäste-WCs. Ergänzend stehen rund 90 m² Balkon- und Terrassenflächen zur Verfügung.
Für Eigennutzer, Mehrgenerationen, Vermieter oder Selbstständige entsteht damit ein breites Spektrum an Möglichkeiten: vom großzügigen Familienwohnen über Wohnen mit angeschlossenem Büro/Praxisbetrieb bis hin zur weitgehenden Vermietung mit stabiler Rendite.
Die beiden Hauptwohnungen im Erd- und Obergeschoss überzeugen durch durchdachte Grundrisse, helle Wohnbereiche und breite Fensterfronten mit Blick ins Grüne. Rundbögen, Erker, Holztüren und massives Ziegelmauerwerk zeigen die Qualität der Bauzeit 1986. Der durchgehende Südbalkon verbindet Wohn- und Außenbereiche und bildet einen zentralen Aufenthaltsort.
Das Dachgeschoss bildet eine weitere eigenständige Wohneinheit. Ein Teil der Dachfenster wurde bereits vor wenigen Jahren erneuert, für die noch zu tauschenden Fenster sind neue Elemente laut Eigentümer bereits vorhanden.
Der Untergeschossbereich profitiert von der Hanglage: Er ist für ein Kellergeschoss ungewöhnlich hell und wirkt eher wie ein zusätzliches Wohngeschoss. Neben Lager- und Technikflächen gibt es hier drei klar trennbare Bereiche – einen Bürotrakt mit eigenem Eingang, eine weitere abgeschlossene Einheit sowie einen großzügigen Fitness-/Saunabereich mit Bad und ehemaligem Tauchbecken. Für Selbstständige, Therapieberufe, Homeoffice, Gäste oder Vermietung ist das ein echter Mehrwert.
Das Kurzgutachten eines unabhängigen Sachverständigen (Rucker IB GmbH, 2025) liegt vor und beschreibt den Bauzustand: Die Gasheizung stammt aus dem Baujahr, ist aktuell noch zulässig, sollte mittelfristig aber erneuert werden. Das Ziegelmauerwerk ist für das Baujahr überdurchschnittlich stark, das Dach mittels Aufsparrendämmung gedämmt; im Kellergeschoss wurden innenseitige Dämmungen geprüft, ohne erhöhte Feuchtewerte festzustellen. Am Balkon sind typische Betonabplatzungen sichtbar; eine Sanierung samt Regenrinne und ggf. zusätzlicher Abdichtung wird empfohlen. Außerdem nennt das Gutachten kleinere Themen wie Sockelputzschäden am Eingang und zwei fehlende Ortgangziegel – Ersatzteile liegen bereits vor. Das Gebäude verfügt über eine Blitzschutzanlage.
Unterm Strich entsteht ein Angebot, das sowohl Eigennutzer als auch Investoren anspricht: viel Fläche, klare Strukturen, geprüfte Substanz und ein außergewöhnlich flexibles Nutzungsspektrum.
Zusätzlicher Verkaufsvorteil: Rendite Perspektive
Mit rund 520 m² Wohn und Gewerbefläche und marktüblichen 9–10 €/m² Kaltmiete liegt das Potenzial – je nach Nutzungskonzept und bei Vollvermietung – bei rund 8–9 % Bruttoanfangsrendite auf Basis eines Kaufpreises von 689.000 €. Diese Kombination aus Fläche, separaten Einheiten und Lage ist selten und schafft eine stabile Grundlage für Eigennutzer ebenso wie für Kapitalanleger.
Gebäude & Struktur
•Massivbau aus 1986
•Ursprünglich Zweifamilienhaus mit Büroräumen und Doppelgarage
•Heute bis zu 6 getrennt nutzbare Einheiten (3 Wohnebenen + 3 Bereiche im KG)
•Insgesamt ca. 520 m² Wohn und Gewerbefläche
•davon ca. 370 m² Wohnfläche (EG, OG, DG)
•150 m² genehmigte Büro-/Gewerbefläche im KG
•plus 90m² Balkon- und Terrassenflächen
•Mehrere separate Zugänge (Wohnen, Büro, KG Einheiten)
•Breiter Südbalkon über zwei Geschosse
•Sichtdachstuhl mit Aufsparrendämmung
•Blitzschutzanlage vorhanden
•Hanglage → helle, gut nutzbare Kellerräume
Wohnen
•Große Wohnbereiche mit Rundbögen und teils offenen Übergängen
•Erkerzimmer, massive Holzinnentüren
•Helle Räume mit guter Belichtung in allen Wohngeschossen
•Zwei Kaminzüge vorbereitet
•Holz- und Steinböden in den Hauptbereichen
•Dachgeschosswohnung mit Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und Badbereich; Dachfenster teilweise erneuert, weitere Elemente vorhanden
•Sechs Badezimmerbereiche insgesamt: vier fertig ausgebaut, zwei vorbereitet (Rohinstallation) sowie zwei zusätzliche Gäste-WCs
Untergeschoss / Gewerbe / Zusatzräume
•Bürotrakt mit eigenem Eingang (ehem. „Büro/Chef“)
•Weitere abgeschlossene Einheit mit Diele und Räumen, wohnähnlich nutzbar
•Fitness /Saunabereich mit Dusche, WC und Ruheraum
•Stillgelegtes Tauchbecken (re aktivierbar)
•An Erdreich grenzende Wände innenseitig gedämmt; laut Gutachten ohne erhöhte Feuchtewerte
•Mehrere Lager und Abstellräume
•Zusätzlich ca. 80 m² weitere Nutzflächen im KG (Vorrat, Heizraum etc.)
•Getrennte Zähler/Abrechnungsmöglichkeiten für Strom, Wasser, Heizung je Einheit
Außenbereich
•Grundstücksgröße ca. 1.003 m²
•Doppelgarage mit zusätzlichem Geräteraum
•Mehrere Außenstellplätze
•Garten mit gewachsenem Bestand und Rückzugsmöglichkeiten
•Balkon und Terrassenbereiche mit freiem Blick ins Grünland
Technik & Bauzustand (laut Kurzgutachten 2025)
•Gasheizung aus Baujahr – aktuell noch zulässig, mittelfristig zu erneuern
•Dach mit Aufsparrendämmung, Wände in vergleichsweise starkem Ziegelmauerwerk
•Balkonplatten mit typischen Betonabplatzungen; Empfehlung: Sanierung inkl. Regenrinne/Abdichtung
•Putzabplatzungen und Feuchtigkeit im Sockelbereich des Eingangs; Sockelputz erneuern und abdichten
•Dachfenster im ersten Dachgeschoss bereits erneuert; Dachfenster der oberen Einheit schadhaft, neue Fenster vorhanden
•Zwei Ortgangziegel an der Südseite fehlen; Ersatzziegel laut Eigentümer vorhanden
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