Descrizione
Tenuta a Setúbal, a mezz'ora da Lisbona, una proprietà di 132,34 ettari situata vicino alla città di Setúbal e all'estuario del Sado. Comprende diversi edifici, due case rurali, strutture agricole e zootecniche per un totale di 2239 m2 (attualmente inutilizzate), terreni agricoli, vari frutteti, una foresta di eucalipti, una querce da sughero, un uliveto, pascoli e colture agricole. La proprietà dispone di abbondante acqua e in passato ha prodotto riso, grano e uva. Nel 2016 è stato valutato un progetto turistico, soggetto a uno studio di pianificazione urbanistica/piano regolatore da parte del Comune di Setúbal, che prevede villaggi turistici, un aparthotel e strutture per un totale di 588 unità abitative con 2429 posti letto e una superficie lorda totale di 142.842 m2. Applicando gli indici di edificazione consentiti dalle normative urbanistiche per le aree consolidate, le aree urbanizzabili e le aree industriali, otteniamo approssimativamente: - Abitazioni - 62.062,00 m2 di superficie lorda edificata - Altri usi - 80.778,00 m2 di superficie lorda edificata (Servizi, Commercio, Industria, Logistica, altri) Per un totale di - 142.842,00 m2 Durante la revisione del Piano Regolatore Generale (PDM), sono state acquisite informazioni dai servizi del Comune di Setúbal che indicavano l'intenzione di integrare l'area in una Zona di Vocazione Turistica (VAT), il che presuppone la creazione di Centri di Sviluppo Turistico (CND) in queste aree. 5. Programma di Pianificazione Territoriale Regionale - Area Metropolitana di Lisbona Nell'ambito del PROT-AML, le principali linee guida per il Settore Turistico, considerando l'Unità Territoriale 10 - Setúbal, puntano al turismo d'affari, al turismo sportivo (golf, nautica da diporto), integrato in sviluppi turistici o complessi turistici (resort). Il principio cardine di questa visione è affermare la rilevanza dell'asse Setúbal/Palmela come fulcro strutturante delle dinamiche turistiche circostanti. Questa unità territoriale è classificata come Polo Turistico Emergente di Livello 2, associato a diverse tipologie di strutture ricettive supportate da servizi di intrattenimento e attrazioni turistiche. Le motivazioni prioritarie di questa unità territoriale si basano su attività di turismo marittimo, golf, salute e benessere, gastronomia, sport acquatici e turismo crocieristico, in questo caso, su scala dell'estuario del Sado e della sua riserva naturale. È fondamentale che gli sviluppi turistici mirino al recupero e alla valorizzazione delle risorse naturali e al mantenimento delle attività e degli usi agricoli e forestali nel territorio in cui si trovano. Il PROT-AML (Piano di Pianificazione Territoriale Regionale per l'Area Metropolitana di Lisbona) definisce inoltre che la costruzione di campi da golf dovrebbe essere ampiamente associata allo sviluppo di resort. La soglia (incremento) della capacità ricettiva per l'orizzonte 2020 è di 50.000 posti letto per la penisola di Setúbal. Questa tendenza all'accelerazione dei flussi turistici internazionali in tutto il mondo si basa su: - La crescente domanda di brevi soggiorni - L'aumento del numero di adulti/anziani in viaggio - La domanda di esperienze diversificate - L'invecchiamento della popolazione europea - L'aumento della spesa per l'alloggio e la riduzione della spesa per i viaggi - La crescita del concetto di "fai da te" e la diminuzione dei viaggi organizzati 6. Valori del patrimonio Come accennato in precedenza, sul territorio sono presenti edifici sparsi, la maggior parte dei quali in rovina, tra cui la Quinta House e i suoi annessi. Di particolare importanza in tutta l'area è l'antico mulino a marea di Mourisca (associato alla produzione di riso), punto di riferimento della regione. Un tempo parte della tenuta di Mourisca, questo edificio, probabilmente costruito nella prima metà del XVII secolo, è stato recentemente restaurato dalla Riserva Naturale dell'Estuario del Sado e ora ospita un Centro di Educazione Ambientale. Questo luogo possiede caratteristiche uniche per l'osservazione della natura, in particolare per il birdwatching, ed è identificato come un luogo con un alto potenziale per i fotografi naturalisti. 7. Infrastrutture urbane Sebbene la tenuta sia priva di infrastrutture, i suoi dintorni sono urbanizzati, garantendo condizioni adeguate per la fornitura di elettricità, reti di comunicazione, acqua potabile e gas. Per quanto riguarda il drenaggio delle acque piovane, la tenuta presenta condizioni naturali che consentono un convogliamento semplificato verso i corsi d'acqua. Per quanto concerne le acque reflue, il terreno è attraversato dallo scarico di Alto da Guerra. Questi scarichi confluiscono nella laguna della stazione di pompaggio di Faralhão 2, che, attraverso lo scarico di Sto Ovídeo, convoglia le acque reflue all'impianto di depurazione di Setúbal (S. Sebastião). Tuttavia, secondo le informazioni ottenute dai Servizi del Comune, l'impianto di depurazione di Mourisca verrà disattivato. SIMARSUL ha pianificato una serie di ristrutturazioni che integreranno il carico edilizio previsto nell'ambito di questo processo. Rete fognaria Le infrastrutture pianificate sono, in sintesi: rete di approvvigionamento idrico; rete di drenaggio delle acque reflue; rete di drenaggio delle acque meteoriche con utilizzo parziale per l'irrigazione; rete di drenaggio per le acque derivanti da alcuni processi industriali, compresi gli impianti di trattamento per il riutilizzo delle acque per l'irrigazione; Rete del gas; rete elettrica (fornitura e vendita alla rete tramite microgenerazione); reti di telecomunicazioni e dati; banche, assicurazioni, servizi postali, hotel, ristoranti e bar; infrastrutture e attrezzature per spazi verdi/percorsi pedonali a supporto della circolazione pedonale e del tempo libero, selezione e assunzione del personale, pulizie industriali, servizi di segreteria e alloggi e ristorazione. Inoltre, sono presenti due pozzi registrati per l'approvvigionamento di acqua potabile dalla rete pubblica e il relativo serbatoio idrico sopraelevato. La tenuta è inoltre attraversata da due linee elettriche aeree di media tensione che, naturalmente, saranno interrate. Herdade da Mourisca si trova vicino ai centri urbani di Lisbona, Setúbal ed Évora (turismo urbano) e, allo stesso tempo, a una ricchezza di risorse naturali: Arrábida, Tróia, estuario del Sado (turismo naturalistico, ambientale, nautico e di pesca), Montado (gastronomia, caccia, borghi tipici, locande). Il territorio presenta una vasta area agricola nella regione centrale orientata Nord/Sud, formando così argini con pendii verso Est e Ovest, affacciati sull'ampia valle dell'estuario del fiume Sado con le sue pianeggianti risaie verdi e le sue saline ricche di flora e fauna, in particolare uccelli marini. 8. Conclusione L'area, nelle vicinanze orientali della città di Setúbal, beneficia della sua vicinanza (poco più di mezz'ora) alla città di Lisbona, aspetto fondamentale per il mercato delle seconde case o anche delle prime case, aspetto compatibile con l'uso turistico. Inoltre, beneficia della sua vicinanza alla regione dell'Alto Alentejo, con le sue città, in particolare Évora, con la sua cultura, gastronomia, produzione vinicola e paesaggi. Nella zona e nei suoi dintorni è anche possibile praticare diverse attività all'aperto. Nelle vicinanze si trovano anche le spiagge della costa dell'Alentejo, da Arrábida a Sines, passando per Tróia e Comporta. Infine, è importante sottolineare la vicinanza alla Riserva Naturale dell'Estuario del Sado, con il suo paesaggio, la sua fauna e flora incomparabili, nonché le attività nautiche e di pesca sportiva. Tutti questi elementi sono fondamentali per attrarre turisti senior, pensionati e famiglie con potere d'acquisto provenienti dal Nord Europa, in particolare scandinavi, tedeschi e inglesi. I valori degli immobili qui presentati corrispondono a quelli risultanti dall'applicazione degli indici del Piano Regolatore Generale (PDM) vigente e pertanto non rappresentano alcun aumento. Gli usi proposti sono quelli che la società di gestione immobiliare e l'autore dello studio ritengono, pur soddisfacendo le aspettative del consiglio comunale, più adatti a ciò che il mercato potrà assorbire nei prossimi anni. Per la realizzazione di questo studio sono stati consultati l'Istituto di Turismo del Portogallo (IP), il Comune di Setúbal e l'ICNB. La regione è diventata una meta turistica di primaria importanza grazie alla tutela dei Parchi Naturali Marini di Arrábida e D. Luis Saldanha, alla Riserva Naturale dell'Estuario del Sado, al Paesaggio Protetto delle Scogliere Fossili di Caparica, a un'eccellente infrastruttura turistica e a un patrimonio edilizio altrettanto ricco di diversità e importanza storica. È in corso il processo di riconoscimento di Arrábida come Patrimonio Naturale e Culturale dell'Umanità. La penisola di Setúbal si estende su una superficie di 1.421 km² e comprende nove comuni, con una popolazione di 782.044 abitanti. Dal Parco Naturale di Arrábida alla Riserva Naturale dell'Estuario del Tago, da Setúbal a Sesimbra, da Moita a Palmela, Alcochete e Montijo, si estendono chilometri di tesori naturali, architettonici e gastronomici che costituiscono una delle regioni più ricche del Portogallo. La penisola di Setúbal presenta due tipologie di paesaggio. Una di queste aree è caratterizzata da un rilievo più pronunciato, con vigneti piantati su terreni argilloso-calcarei tra i 100 e i 500 metri di altitudine, che sfruttano i pendii della catena montuosa della Serra da Arrábida che li proteggono dall'Oceano Atlantico. Classe energetica: Esente
