Descrição
Identificação do imóvel: ZMPT575202
No coração do Bonfim, numa das avenidas mais emblemáticas do Porto, a Avenida Rodrigues de Freitas, ergue-se esta moradia burguesa com jardim privativo, três pisos independentes e um potencial de valorização excecional. Com 477 m² de área bruta, 367,9 m² úteis e 236 m² de terreno, o imóvel conjuga o charme histórico da arquitetura portuense com a robustez de um ativo de elevado rendimento. A poucos passos da Baixa do Porto, a 300 m da Estação de Metro do Heroísmo e em frente à Faculdade de Belas-Artes da Universidade do Porto, esta localização reúne o melhor da vida citadina: centralidade, acessibilidade e prestígio urbano.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO
Avaliado anteriormente em 850 000 €, apresenta uma valorização potencial de cerca de 500 000 € (valor projetado: 1 350 000 € após cessação do contrato de arrendamento).
O rés-do-chão encontrava-se arrendado com contrato vitalício, entretanto formalmente denunciado em 2025, nos termos do Art.º 1101.º do Código Civil, com notificação judicial certificada.
A partir de outubro de 2025, o contrato deixou de ter natureza vitalícia, passando a estar sujeito a prazo legal máximo de 5 anos até cessação ou acordo antecipado.
Este enquadramento confere previsibilidade total e segurança jurídica ao comprador.
A propriedade, de momento, mantem o preço de venda após esta excelente notícia, 850 000 €, valor muito inferior ao de mercado, tornando este momento a melhor oportunidade de aquisição.
TIPOLOGIA E DISTRIBUIÇÃO
Tipologia comercialmente designada como T6 + 2
Conforme registo predial o imóvel está registado como prédio em propriedade total com 3 unidades suscetíveis de utilização independente:
. R/C - Comércio (126 m²) Loja e casa de banho
. 1.º andar - Habitação T3 (115,9 m² + 10,1 m² dependentes) Hall, sala com varanda para o jardim, cozinha, despensa, biblioteca, 2 quartos, 2 casa de banho
. 2.º andar - Habitação T2 (126 m²) 2 quartos, 1 casa de banho, sala e arrumos, com potencial de reconfiguração em T3.
. Jardim - 110m²
Nota técnica:
O edifício não é um T6 único, mas sim duas habitações (T3 + T2) e uma unidade comercial, com 6 quartos principais e 2 divisões complementares, justificando a designação T6+2.
Há plena viabilidade para integração total num único fogo ou reconversão para vários apartamentos, conforme o objetivo da compra.
ÁREAS DETALHADAS
. Área total do terreno: 236,00 m²
. Área de implantação: 126,00 m²
. Área descoberta: 110,00 m²
. Área bruta de construção (ABC): 477,00 m²
. Área bruta privativa (ABP): 367,90 m²
. Área bruta dependente (ABD): 10.10 m²
Exposição solar: nascente / poente.
MATERIAIS E ACABAMENTOS
- Construção anterior a 1951, estrutura em pedra e alvenaria.
- Fachadas originais em cantaria com caixilharias em madeira nobre.
- Pavimentos em madeira maciça e tetos trabalhados, característicos da arquitetura burguesa portuense.
- Cobertura em telha cerâmica tradicional.
- Possibilidade de reforço estrutural e reabilitação com acabamentos contemporâneos (capoto, caixilharia alumínio RT, climatização e isolamento)
CENÁRIOS DE VALORIZAÇÃO E USO
1- Habitação familiar de charme (com jardim privativo) Integração total dos pisos num só fogo, criando uma moradia de luxo no centro do Porto.
2- Alojamento Local (AL) Licenciamento possível em 15 a 25 dias úteis, tratado pela nossa equipa.
Taxa média de ocupação 77 %; rentabilidade 6,5-7,2 %/ano.
3- Boutique Hotel .
. Possibilidade de construção em altura até 5 pisos.
. Edifício com 6 m de largura, permitindo dois apartamentos por piso (frente / tardoz).
. Proposta de viabilidade:
- R/C - Loja comercial
- 1.º - 3.º pisos - 2 T1+1 por piso
- Cobertura - 1 unidade T1 amplo ou T2
- Total: 7 unidades T1+1 + 1 unidade adicional na cobertura
- Volume de vendas previsto: 2 616 000 € (4 000 €/m² / 654 m²)
- Valor médio por unidade sem garagem: 373 000 €
- Sujeito a projeto e aprovação CMP
4- Arrendamento Premium / Coliving / Misto (Comércio + Habitação) Combinação equilibrada de rendimento.
5- Arrendamento de Média Duração Ideal para professores, investigadores e profissionais deslocados.
Contratos flexíveis e rendas superiores ao tradicional, sem necessidade de licença AL.
6- Investimento elegível para Visto Gold / ARI O imóvel encontra-se totalmente elegível para o regime de Autorização de Residência por Investimento.
A Equipa Inês Guimarães assegura todo o acompanhamento jurídico e processual. Caso tenha interesse em obter mais informações sobre este enquadramento, podemos agendar uma reunião presencial para detalhar o processo e as vantagens associadas.
Indicadores financeiros
Alojamento Local:Rendimento anual: 45 000 € - 55 000 €
ROI bruto: 6,5 % - 7,2 %
Valorização projetada: +58,8 % (500 000 €)
ROI total 5 anos: 86 %
Arrendamento Premium:
Rendimento anual: 36 000 €
ROI bruto: 4,2 %
Valorização projetada: +58,8 %
ROI total 5 anos: 80 %
Boutique Hotel / Coliving:
Rendimento anual: 65 000 € - 80 000 €
ROI bruto: 7,5 % - 9 %
Valorização projetada: +65 %
ROI total 5 anos: 95 %+
Reabilitação Total (5 pisos):
Valor de venda projetado: 2 600 000 €
Margem estimada: 33 %
Pontos de Interesse e Distâncias
- Farmácia - 200 m (2 min a pé)
- Paragem STCP (várias linhas) - 350 m (4 min a pé)
- Metro Heroísmo - 300 m (4 min a pé)
- Faculdade de Belas-Artes da Universidade do Porto - 250 m (3 min a pé)
- Escola Secundária Alexandre Herculano - 550 m (6 min a pé)
- Igreja de N. Sra. da Conceição - 600 m (6 min a pé)
- Estação de Metro Campo 24 de Agosto - 600 m (7 min a pé)
- Terminal Rodoviário (camionetas nacionais e internacionais) - 600 m (7 min a pé)
- Clínica Trofa Saúde - 650 m (7 min a pé)
- Hospital Joaquim Urbano - 800 m (9 min a pé)
- Supermercado Pingo Doce - 850 m (9 min a pé)
- Supermercado Continente Bom Dia - 900 m (10 min a pé)
- Café Santiago (francesinhas) - 900 m (10 min a pé)
- Praça dos Poveiros - 750 m (8 min a pé)
- Jardim de São Lázaro - 750 m (8 min a pé)
- Biblioteca Pública Municipal do Porto - 500 m (6 min a pé)
- Coliseu do Porto Ageas - 1,1 km (12 min a pé)
- Praça da Batalha - 1,1 km (12 min a pé)
- Brasão Coliseu (cervejaria e steakhouse) - 1,1 km (12 min a pé)
- Tapabento (Guia Michelin) - 1,1 km (12 min a pé)
- Teatro Nacional São João - 1,2 km (13 min a pé)
- Rua de Santa Catarina (zona comercial e pedonal) - 1 km (9 min a pé)
- Café Majestic (ícone histórico) - 1 km (9 min a pé)
- Mercado do Bolhão - 1,5 km (12 min a pé)
- Manna Porto (cozinha contemporânea) - 1,3 km (15 min a pé)
- Rua Tapas & Music Bar - 1,4 km (15 min a pé)
- Câmara Municipal do Porto / Avenida dos Aliados - 1,4 km (15 min a pé / 5 min de carro)
- Sé do Porto - 1,5 km (6 min de carro)
- Cais da Ribeira - 1,6 km (6 min de carro)
- Estação de Campanhã - 1,6 km (5 min de carro)
- Livraria Lello - 2,2 km (7 min de carro)
- Torre dos Clérigos - 2,3 km (8 min de carro)
- Parque de São Roque - 2,5 km (8 min de carro)
- Zome Porto CEC - 2,8 km (8 min de carro)
- Apego Restaurante (estrela Michelin) - 1,4 km (5 min de carro)
- Casa da Música - 3,8 km (11 min de carro)
- Pedro Lemos Restaurante (Foz, 1 estrela Michelin) - 6,9 km (15 min de carro)
- Serralves - 7 km (15 min de carro)
- Aeroporto Francisco Sá Carneiro - 16 km (20 min de carro)
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Notas:
1. Caso seja um consultor imobiliário, este imóvel está disponível para partilha de negócio. Não hesite em apresentar aos seus clientes compradores e fale connosco para agendar a sua visita.
2. Para maior facilidade na identificação deste imóvel, por favor, refira o respetivo ID ZMPT ou o respetivo agente que lhe tenha enviado a sugestão.
Categoria Energética: F
